🏷️ Estimation et mise en vente
Comment LMHT estime-t-elle la valeur de mon bien ?
Nous réalisons une estimation précise et argumentée de votre bien, en nous appuyant sur :
- Notre connaissance fine du marché local et des transactions récentes dans votre secteur
- Les caractéristiques de votre bien : surface, état général, étage, exposition, prestations
- Les éléments objectifs du marché : offre disponible, délais de vente, tendances de prix
L’estimation est gratuite et sans engagement. Elle vous est remise avec une explication claire de la méthode utilisée, pour que vous puissiez décider en toute connaissance de cause.
Pourquoi est-il important de fixer le bon prix dès le départ ?
Un bien surestimé reste sur le marché, accumule les visites sans offre et finit par se dévaloriser dans l’esprit des acquéreurs. Un bien sous-estimé vous fait perdre de l’argent.
Fixer le bon prix dès la mise en vente, c’est maximiser vos chances de vendre vite et au meilleur prix.
LMHT vous conseille sur le prix le plus adapté à votre situation et à vos objectifs, en toute transparence.
Quels documents dois-je rassembler pour mettre mon bien en vente ?
Pour préparer la vente dans les meilleures conditions, nous vous demanderons notamment :
- Titre de propriété
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, ERP, etc.)
- Taxe foncière et charges de copropriété le cas échéant
- Plans du logement si disponibles
- En copropriété : les trois derniers procès-verbaux d’AG, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, le pré-état daté
LMHT vous accompagne dans la constitution de ce dossier et vous indique précisément les pièces nécessaires selon la nature de votre bien.
Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre ?
Plusieurs diagnostics doivent être réunis dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé à la promesse de vente :
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Diagnostic électricité (installations de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz (installations de plus de 15 ans)
- Diagnostic amiante (immeubles construits avant juillet 1997)
- Diagnostic plomb (immeubles construits avant 1949)
- État des risques et pollutions (ERP)
- Diagnostic termites selon la zone géographique
- Métrage loi Carrez en copropriété
Nous vous orientons vers des diagnostiqueurs certifiés et vérifions que votre dossier est complet avant toute diffusion de l’annonce.
Comment LMHT met-elle en valeur mon bien pour la vente ?
Votre bien bénéficie d’une mise en marché soignée :
- Photographies professionnelles pour une présentation optimale
- Description détaillée et attractive mettant en avant les atouts du bien
- Diffusion sur les principales plateformes immobilières et notre réseau d’acquéreurs
- Vitrine de l’agence et communication locale
Nous vous conseillons également sur les éventuels travaux ou améliorations simples susceptibles d’accélérer la vente et de valoriser votre bien aux yeux des acquéreurs.
🤝 Mandat de vente
Qu'est-ce qu'un mandat de vente et quels types existent ?
Le mandat de vente est le contrat qui nous autorise à commercialiser votre bien en votre nom. Il en existe deux formes principales :
- Le mandat simple : vous pouvez confier votre bien à plusieurs agences simultanément et le vendre vous-même. La concurrence entre interlocuteurs peut nuire à la cohérence du positionnement prix.
- Le mandat exclusif : vous nous confiez la vente en exclusivité pour une durée déterminée. Ce cadre nous permet de déployer tous nos moyens en toute sérénité et maximise les chances d’une vente rapide au meilleur prix.
Nous vous présentons les avantages de chaque formule et vous conseillons sur le choix le mieux adapté à votre situation.
Quelle est la durée d'un mandat de vente ?
Un mandat de vente est généralement conclu pour une durée de trois mois, renouvelable.
Dans le cas d’un mandat exclusif, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la signature. Passé ce délai, le mandat est ferme jusqu’à son terme. Il peut ensuite être reconduit ou résilié avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée.
Quels sont les honoraires de LMHT pour la vente de mon bien ?
Nos honoraires sont exprimés en pourcentage du prix de vente et sont clairement indiqués dans le mandat que nous vous soumettons, sans frais cachés.
Ils sont uniquement dus en cas de vente effective : si votre bien ne se vend pas, vous ne nous devez rien.
Le montant de nos honoraires est affiché sur toutes nos annonces conformément à la réglementation en vigueur.
🔍 Visites et négociation
Comment se déroulent les visites et qui les effectue ?
Chaque visite est organisée et réalisée par un conseiller LMHT, qui connaît votre bien et est en mesure de répondre aux questions des acquéreurs potentiels.
Nous vous informons de chaque visite réalisée et vous transmettons un compte rendu avec les retours des visiteurs. Ces retours sont précieux pour ajuster, si nécessaire, le positionnement ou la présentation du bien.
Comment LMHT sélectionne-t-elle les acquéreurs potentiels ?
Avant de vous présenter une offre, nous nous assurons que l’acquéreur est sérieusement motivé et financièrement crédible :
- Vérification de la capacité d’emprunt (accord de principe bancaire ou attestation de financement)
- Analyse du projet d’achat et de la cohérence avec le bien
- Évaluation de la solidité du dossier pour anticiper les risques de défaillance
Nous ne vous soumettons que des offres ayant de réelles chances d’aboutir.
Dois-je accepter la première offre au prix ?
Si une offre est formulée au prix du mandat, vous êtes en principe tenu de l’accepter — sauf condition suspensive ou clause particulière. C’est pourquoi le prix de mise en vente doit être mûrement réfléchi en amont.
En cas d’offre en dessous du prix, vous restez libre de refuser, de contre-proposer ou d’accepter. LMHT vous conseille sur la meilleure stratégie de négociation en fonction du contexte du marché et de votre situation.
Comment LMHT me conseille-t-elle face à plusieurs offres ?
En cas d’offres multiples, nous vous présentons chaque dossier de manière claire et comparative : prix proposé, conditions de financement, délais souhaités, solidité du profil.
Nous vous guidons pour choisir l’offre la plus sécurisante, pas nécessairement la plus haute — un acquéreur bien financé et disponible peut valoir mieux qu’un prix légèrement supérieur avec un dossier fragile.
📝 Compromis et acte de vente
Quelle est la différence entre le compromis et l'acte authentique de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est le contrat par lequel vous vous engagez mutuellement avec l’acquéreur à conclure la vente aux conditions définies. Il est signé chez le notaire ou sous seing privé, et fait l’objet d’un dépôt de garantie versé par l’acquéreur (généralement 5 à 10 % du prix).
L’acte authentique de vente est signé chez le notaire, généralement 2 à 3 mois après le compromis. C’est à ce moment que la propriété est officiellement transférée et que vous percevez le prix de vente.
LMHT vous accompagne à chacune de ces deux étapes.
Quelles sont les conditions suspensives habituelles dans un compromis ?
Les conditions suspensives sont des clauses qui permettent à l’acquéreur de se désengager sans pénalité si certains événements surviennent. Les plus courantes sont :
- L’obtention d’un prêt immobilier : c’est la condition suspensive quasi systématique
- L’absence de préemption exercée par la commune ou un autre ayant droit
- L’obtention d’un permis de construire dans certains projets
LMHT veille à ce que les conditions suspensives soient clairement rédigées et équilibrées pour protéger vos intérêts de vendeur.
Quel est le délai de rétractation de l'acquéreur après le compromis ?
Après la signature du compromis, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut se désengager sans justification ni pénalité.
En tant que vendeur, vous ne bénéficiez pas de ce droit de rétractation : votre engagement est ferme dès la signature du compromis.
Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?
Si l’acquéreur n’obtient pas son financement dans les conditions prévues au compromis, la vente est annulée de plein droit et son dépôt de garantie lui est intégralement restitué — vous ne percevez rien.
C’est pourquoi LMHT vérifie en amont la solidité du financement de chaque acquéreur avant de vous soumettre une offre, afin de limiter ce risque.
LMHT m'accompagne-t-elle jusqu'à la signature chez le notaire ?
Oui. Notre accompagnement ne s’arrête pas au compromis. Nous assurons le suivi complet du dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique :
- Coordination avec le notaire et l’acquéreur
- Suivi de l’obtention du financement
- Vérification que toutes les pièces du dossier sont transmises dans les délais
- Réponse à vos questions à chaque étape
Vous n’avez pas à gérer seul les délais et les relances : nous nous en chargeons.
💡 Questions pratiques
Dois-je réaliser des travaux avant de mettre mon bien en vente ?
Pas nécessairement. Certains travaux peuvent valoriser significativement votre bien et faciliter la vente : une remise en peinture, un nettoyage en profondeur, quelques réparations visibles.
D’autres, plus coûteux, ne se rentabilisent pas toujours dans le prix de vente.
LMHT vous conseille sur les interventions réellement utiles, en tenant compte du marché local et du profil des acquéreurs potentiels. Un œil extérieur et professionnel fait souvent la différence.
Quelle est la fiscalité sur la plus-value de cession ?
La plus-value immobilière est la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % au total.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement à partir de la 6ème année de propriété, avec une exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La résidence principale est totalement exonérée de plus-value.
Nous vous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller fiscal pour calculer précisément votre situation.
Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre un bien ?
Les délais varient selon le type de bien, son prix et sa localisation. En règle générale, un bien correctement estimé et bien présenté se vend entre 1 et 3 mois après sa mise sur le marché.
Si votre bien ne génère pas d’offres après quelques semaines de commercialisation, c’est souvent le signe que le prix est trop élevé par rapport au marché. LMHT vous alerte en temps réel et vous propose les ajustements nécessaires.
Puis-je vendre mon bien s'il est encore occupé par un locataire ?
Oui, sous certaines conditions.
- Si vous souhaitez vendre occupé, l’acquéreur reprend le bail en cours. Le bien se vend généralement avec une décote par rapport à un bien libre.
- Si vous souhaitez vendre libre, vous devez donner congé à votre locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 ans pour un bail vide, 1 an pour un bail meublé), en respectant son droit de préemption.
LMHT vous conseille sur la stratégie la plus adaptée à votre situation et gère les formalités de congé si nécessaire.
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