💶 Reversement des loyers
À quelle date vais-je recevoir le virement de mon loyer ?
Les loyers collectés auprès de vos locataires sont reversés à partir du 25 de chaque mois.
Ce délai est nécessaire : nos comptes sont clôturés à partir de la 3ème semaine du mois, ce qui nous permet de distinguer un simple retard de paiement d’un véritable impayé avant de procéder aux virements.
Cela vous garantit une information fiable sur la situation locative de votre bien.
Pourquoi ne reçois-je pas mon loyer plus tôt dans le mois ?
Le délai entre la date d’exigibilité du loyer (généralement le 3 du mois) et le reversement (à partir du 25) nous permet de traiter l’ensemble des encaissements, de relancer les locataires en retard et de qualifier les situations d’impayé.
Reverser les loyers plus tôt nous exposerait à vous virer des sommes non encore encaissées, ce qui engendrerait des régularisations complexes.
Ce fonctionnement est standard en gestion locative professionnelle et protège vos intérêts.
Que se passe-t-il si mon locataire n'a pas payé son loyer ?
Si le loyer n’est pas encaissé à la clôture des comptes, nous le qualifions d’impayé et engageons immédiatement la procédure de recouvrement : relance amiable, puis mise en demeure par lettre recommandée.
Vous êtes informé sans délai de la situation. Si vous bénéficiez d’une garantie loyer impayé (GLI), nous déclenchons la procédure de déclaration de sinistre auprès de l’assureur.
Comment puis-je suivre les encaissements et les virements ?
Vous disposez d’un espace propriétaire en ligne sur lequel vous pouvez consulter en temps réel :
- L’état des encaissements de votre locataire
- Vos avis de virement mensuels
- L’historique de votre compte de gestion
Un compte rendu de gestion vous est adressé régulièrement, récapitulant l’ensemble des opérations effectuées sur votre bien.
🛡️ Protection contre les impayés
Qu'est-ce que la garantie loyer impayé (GLI) et comment fonctionne-t-elle ?
La GLI est une assurance que nous souscrivons pour votre compte auprès d’un assureur partenaire. Elle vous couvre en cas de défaillance de votre locataire :
- Loyers et charges impayés
- Frais de procédure (huissier, tribunal)
- Dégradations locatives selon la formule souscrite
En cas de sinistre, LMHT gère l’intégralité des démarches de déclaration et de suivi auprès de l’assureur, sans démarche de votre part.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la GLI ?
Pour être éligible à la GLI, le dossier du locataire doit respecter certains critères de solvabilité fixés par l’assureur — généralement un revenu mensuel représentant au moins 2,85 à 3 fois le montant du loyer charges comprises.
C’est pourquoi notre sélection des candidats locataires est rigoureuse en amont : un bon dossier, c’est la première garantie contre les impayés.
Puis-je exiger un garant en plus de la GLI ?
Non. La loi interdit de cumuler une GLI et un garant physique (caution solidaire), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Que se passe-t-il si mon locataire ne part pas malgré un impayé ?
En cas d’impayé persistant et de refus de quitter le logement, LMHT engage la procédure judiciaire d’expulsion :
- Commandement de payer par huissier
- Assignation en justice devant le tribunal judiciaire
- Jugement d’expulsion et commandement de quitter les lieux
- Intervention de la force publique si nécessaire
Cette procédure peut prendre plusieurs mois. La GLI prend en charge les frais de procédure et continue de vous indemniser pendant toute sa durée.
🔧 Gestion courante du bien
Quelles interventions LMHT peut-elle décider sans me consulter ?
Dans le cadre de notre mandat, nous pouvons engager des interventions urgentes sans vous consulter préalablement lorsque la sécurité des occupants ou la préservation du bien est en jeu — par exemple, une fuite d’eau, une panne de chaudière en hiver ou un problème électrique.
Pour toute autre intervention, nous vous soumettons les devis et attendons votre accord avant d’engager les travaux.
Comment sont choisis les artisans qui interviennent dans mon bien ?
LMHT travaille avec un réseau de prestataires de confiance, sélectionnés pour leur sérieux, leur réactivité et leurs tarifs compétitifs.
Pour les interventions courantes, nous mandatons directement les artisans compétents. Pour les travaux plus importants, nous procédons à une mise en concurrence et vous soumettons plusieurs devis pour votre validation.
Que se passe-t-il si mon locataire signale un problème dans le logement ?
Votre locataire dispose d’un interlocuteur dédié au sein de notre agence pour tout signalement.
Nous qualifions la demande et déterminons la responsabilité :
- Si l’intervention est à votre charge (propriétaire) → nous vous en informons et organisons l’intervention après votre accord
- Si elle est à la charge du locataire → nous l’en informons et le guidons
Vous recevez un compte rendu de chaque intervention.
Dois-je faire réaliser des diagnostics immobiliers pour louer mon bien ?
Oui. Plusieurs diagnostics sont obligatoires pour mettre un bien en location et doivent être annexés au bail :
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Diagnostic électricité (installations de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz (installations de plus de 15 ans)
- Diagnostic amiante (immeubles construits avant juillet 1997)
- Diagnostic plomb (immeubles construits avant 1949)
- État des risques et pollutions (ERP)
LMHT peut vous orienter vers des diagnostiqueurs certifiés. Des logements classés F ou G au DPE font l’objet de restrictions progressives à la location : nous vous informons des obligations qui vous concernent.
📋 Charges et fiscalité
Quelles charges locatives puis-je récupérer auprès de mon locataire ?
Les charges récupérables sont définies par décret. Elles comprennent notamment :
- Les charges d’entretien des parties communes
- La taxe d’ordures ménagères (TOEM)
- L’entretien des espaces verts et ascenseurs
- Les fournitures consommées dans les parties communes (eau, électricité)
LMHT gère la récupération de ces charges auprès de votre locataire et procède à la régularisation annuelle sur la base du décompte réel transmis par le syndic ou les fournisseurs.
Comment est calculée la régularisation annuelle des charges ?
En cours d’année, votre locataire verse des provisions mensuelles sur charges.
En fin d’exercice, nous comparons ces provisions aux dépenses réelles :
- Si les provisions sont supérieures aux dépenses → le locataire est remboursé
- Si elles sont insuffisantes → un rappel de charges lui est appliqué
Les provisions sont ensuite ajustées pour l’année suivante.
Mon loyer peut-il être révisé chaque année ?
Oui, si votre bail contient une clause de révision annuelle. La révision s’effectue à la date anniversaire du bail, sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
LMHT applique cette révision automatiquement et en informe votre locataire dans les délais légaux.
Mes honoraires de gestion sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?
Oui. Les honoraires de gestion versés à LMHT sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers, au même titre que les charges de copropriété, les primes d’assurance ou les intérêts d’emprunt.
Nous vous adressons chaque année un récapitulatif annuel de gestion qui vous permet de justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale.
🚪 Entrée et sortie du locataire
Comment LMHT sélectionne-t-elle les candidats locataires ?
Notre processus de sélection repose sur une analyse rigoureuse des dossiers :
- Vérification de l’authenticité et de la complétude des pièces justificatives
- Calcul du taux d’effort (rapport loyer / revenus)
- Analyse de la stabilité professionnelle
- Vérification de l’historique locatif si possible
Nous ne vous soumettons que les dossiers répondant aux critères de solvabilité, avec notre avis et recommandation. Le choix final vous appartient.
Comment est fixé le loyer de mon bien ?
Nous réalisons une estimation précise du loyer de marché en nous appuyant sur notre connaissance du secteur et sur les références de loyers pratiqués dans le quartier.
Si votre bien est situé en zone de loyers encadrés, nous veillons au respect du loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
L’objectif est de maximiser votre rendement locatif tout en restant attractif pour les bons profils.
Comment se passe l'état des lieux d'entrée ?
L’état des lieux d’entrée est réalisé contradictoirement par un représentant de LMHT et le locataire, le jour de la remise des clés.
Nous utilisons un outil numérique avec prise de photos pour documenter l’état de chaque pièce et équipement avec précision. Ce document est signé par les deux parties et constitue la référence en cas de litige au moment du départ.
Que se passe-t-il lorsque mon locataire donne son préavis ?
Dès réception du préavis, nous anticipons la remise en location pour minimiser la vacance locative :
- Relance de la commercialisation avant même le départ du locataire (avec son accord)
- Organisation de l’état des lieux de sortie
- Gestion de la restitution du dépôt de garantie
- Sélection du nouveau locataire
Notre objectif : zéro jour de vacance inutile entre deux locations.
Comment est géré le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est encaissé à l’entrée du locataire et conservé sur un compte dédié pendant toute la durée de la location.
À la sortie, nous procédons à la comparaison des états des lieux. Si des dégradations sont constatées, nous retenons les sommes correspondantes, justificatifs à l’appui.
La restitution s’effectue dans les délais légaux : 1 mois si l’état des lieux est conforme, 2 mois en cas de différences constatées.
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